最新监管部门公布研究成果"鲁鲁社",持续讨论的议题,未来的解答可能在哪？

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“小区交付十几年了，业主至今无从了解公共收益的收支情况。”

“物业对业主宣称电梯广告无收益，但电梯广告每月都在换新。”

住宅小区公共收益，指利用住宅小区共有部分产生的收益，一般涉及地上停车位、场地出租、广告位出租，以及快递柜、饮水机、充电桩等入驻费用。这笔费用，少则几千多则数十万，扣除合理成本后属业主共有。

但在现实生活中，因管理使用不规范、违规侵占等问题，这笔收入却容易成为一本不透明的“糊涂账”。今年以来，各地住房和城乡建设部门集体行动了起来，通过召开专项推进会、加强监督等方式，力图集中整治这一住宅物业“乱象”。

小区公共收益“冷暖不一”

小区向全体业主发“红包”、业主首次见到“回头钱”......近段时间，部分城市出现公共收益被分发给业主的消息，引发各界对公共收益的广泛关注。

根据《民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

不过，这笔原则上属于业主共有的钱，现实中可能是一本不透明的“糊涂账”。

在人民网领导留言板上，各地关于小区公共收益的问题反映较为普遍，主要集中于小区物业未公示收益、物业擅自挪用公共收益等。

今年9月，有甘肃网友表示，阳光曦华源小区的公共收益底数不清、管理不规范，物业公司未公示公共收益的收支情况，违规侵占小区公共收益。

对此当地回复称，甘州区住房和城乡建设局已向物业公司下发《限期整改通知书》，责令物业公司将2023年至2025年6月份时间内，小区三期地面车位停车费及充电桩运营收支情况，在物业大厅进行了公示并单独建账。

同时，委托第三方财务机构对物业公司财务情况进行检查；针对物业公司擅自挪用、截留业主公共收益的相关问题，甘州区住房和城乡建设局已完成立案调查环节，并已下发行政处罚事先告知书，正进行法制审核及处罚决定审批。

今年9月份，还有广东省网友反映称，自己所在小区明月苑于2010年交付使用，至今没有公示公共收益，业主无从了解露天停车费、临时停车费、快递柜、集中充电桩等，利用业主共有场地产生公共收益的收支情况。

当地官方回复表示，经政府介入后，物业公司已完成2024年度公共收益公示。关于2010年至2025年期间公共收益明细，物业公司正在整理中。

“以前只知道有小区公共收益，但没有具体查看过。”近日，河北一位住宅小区业主也表示，经询问物业后得知，这笔收益会定期在小区公示栏公布。

数据显示，上半年该小区公共收益包括视频联播费、多功能一体机、电信占地费、净水设备占地费，分别为6079元、6480元、1724元、2328元。加上2024年底结转的资金、扣除财务和税费，目前小区公共收益总余额19.14万元。

管治难点在哪里？

关于小区公共收益的归属及使用，我国法律有明确的相关规定。

从收益所属看，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，公共收益归业主共有。

如果涉及资金使用，应在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续，主要用于补充专项维修资金，也可以按业主大会决定使用。

不过，小区公共收益管理失范，却成为了困扰居民的重点问题。

据克而瑞物管，2025年初，中纪委将物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题，纳入全国集中整治的群众身边“十六件具体实事”，住房和城乡建设部同步将其列为2025年群众身边不正之风和腐败问题集中整治的重点民生任务。

小区公共收益的管治难点，到底在哪里？

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉第一财经，一是公共收益的收支透明度不足，比如未按规定公示或公示虚假；二是账目管理不规范，账目不清晰；三是业主参与度低，对公共收益权属及流程不了解，很多物业公司往往又刻意隐瞒；四是一些业委会履职不到位，未有效监督物业或保管凭证。

“住宅小区公共收益的归属在《民法典》中已有明确规定，但在实践中，部分物业服务企业利用管理优势，侵占收益的情况仍较为常见。”克而瑞物管表示。

中指研究院表示，物业管理乱象是长期困扰基层治理的主要问题之一。一方面，部分物业项目“建管不分”的遗留问题突出，因前期物业管理通常由开发商指定关联物企负责，容易偏向开发商利益，业主作为买方处于弱势地位。

其二，当下行业市场透明度仍处在较低水平，物业公司与业主的信息不对称，业主难以清晰了解物业服务成本构成、标准执行细节、公共收益明细，物业公司则掌握全部信息和资源；行业有效竞争不足，更换物业的门槛高。

其三，监督执行与法治建设仍然存在不足，街道、社区一级缺乏专业人员和有效抓手，对物业违规行为处罚执行难；法规政策细则不清、操作性不强，如公共收益分配、维修资金使用表决机制等，在实践中易产生分歧。

多地补齐政策细则

在物业整治行动、群众集中反映推动下，多地出手约谈企业、细化政策。

2025年以来，福建、江西、西安、长沙、郑州等地，相继出台公共收益管理办法，进一步细化了公共收益归属、资金管理、收支公示、使用程序和审计监督等规定，补全实施细则的空白，推动公共收益管理更加规范、透明。

以郑州为例，今年9月，郑州市出台《郑州市住宅小区公共收益管理办法(试行)》，指出公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。

《办法》提到，业主大会成立前，物业服务人员可根据前期物业服务合同约定，代为管理公共收益。业主大会成立后，业主委员会是公共收益管理单位。经业主共同决定，物业服务人可以是公共收益管理单位。

10月16日，郑州市住房保障和房地产管理局还召开了“媒体曝光物业服务企业约谈会”，郑州16个区县(市)物业管理部门负责人、21家物业企业参会。

在约谈会现场，被公开曝光的郑州郑东新区海马公园、郑州高新区万华城珑府、郑州经开区万锦嘉园、郑州中原区碧桂园凤凰城凤凰雅苑等8家住宅小区物业服务企业代表，依次发言介绍问题整改情况，并承诺将按规公示。

据悉，上述《办法》出台后，目前郑州市已有3400余个小区的公共收益在郑州市智慧物业管理平台公示，规范资金规模达7400余万元。

值得注意的是，关于部分小区将公共收益分发给业主，业界也有不同讨论。

对此王玉臣告诉第一财经，公共收益的使用需遵循“有约定按约定，无约定按专有部分面积比例”，且“扣除合理成本后归业主共有”。在这个原则下，不论是用于住宅维修基金的储备，还是进行分配都是可以的。

后续各地在公共收益问题上，还有何政策优化的空间？

王玉臣认为，可完善账户管理，避免挪用；强化公示制度，保障知情权；加强审计监督，确保账目真实；严格责任追究，震慑违法行为；引导合理用途，平衡当前与长远利益，通过这五大维度，推动解决公共收益管理中的“糊涂账”问题。